Perspektiva dražeb nemovitostí v ČR

Legislativa

Zákon o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. - ZVD) nabyl účinnosti dne 1.5.2000. Jeho cílem bylo, jak je i uvedeno v jeho důvodové zprávě, urychlit možnost uspokojení věřitele, jehož pohledávka je zajištěna zástavou k nemovitosti. Totiž proces prodeje zastavené nemovitosti byl zdlouhavý, pro zpeněžení zástavy bylo třeba pravomocného vykonatelného soudního rozhodnutí, což při známé rychlosti našich soudů byl běh na několik let. V té době měly české banky ve svém portfoliu balíky pohledávek zajištěných zástavními právy k nemovitostem. Proto i jejich zájmem bylo celou věc urychlit a zlepšit si tak postavení zástavního věřitele, který by se domohl svých práv – uspokojení pohledávky prodejem v dražbě. Současně důvodová zpráva k ZVD předpokládala, že banky na základě poskytovaných hypoték budou nuceny se uspokojovat rychlým prodejem zástav. V té době (přelom roku 1999/2000) byl nástroj hypoték považován za velký stimul pro rozvoj a řešení bytové situace v ČR. Přestože tedy hlavním důvodem přijetí ZVD bylo to, aby banky mohly urychleně zpeněžovat své zástavy, proto zde byla zakotvena možnost dražebního titulu pouhá skutečnost, že zástava byla zapsána či vložena do katastru nemovitostí před účinností ZVD, bylo rozhodnuto, aby problematika veřejných dražeb byla řešena komplexně, tedy včetně dražeb dobrovolných.

Státní dozor

Protože segment hypoték, nástroje podpory bytové politiky, byl považován za dominantní v ZVD, výkonem státního dozoru v této oblasti se stalo Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) a vzniklo oddělení veřejných dražeb Odboru bytové politiky MMR. Česká asociace dražebníků (ČAD), jako největší profesní sdružení dražebníků v ČR, již od samého počátku účinnosti ZVD zahájila dialog se zástupci MMR, což personálně čítalo 1,5 osoby. V únoru 2001 ČAD uspořádala 1. celostátní sněm dražebníků ČR, kterého se i zúčastnil zástupce nově vzniklého oddělení veřejných dražeb. V roce 2002 vnikl Odbor veřejných dražeb (OVD) MMR, který byl i personálně posílen. Už v té době se ukazovala nutnost novelizovat ZVD a v lednu 2003 ČAD na základě široké diskuze zpracovala paragrafovaný návrh novely ZVD a předala ho vedení OVD. Bohužel k hlubšímu dialogu nedošlo a ani tehdejší vedení OVD nereagovalo na předávané podněty týkající se porušování ZVD. Neúnosná situace ve vedení OVD vedla k personálním změnám v květnu 2003. Rok 2004 se mohl stát skutečně zlomovým obdobím spolupráce mezi OVD a ČAD. Totiž v lednu 2004 proběhlo několik jednání s vedením MMR s cílem zlepšit vztahy s OVD, kde byl tlumočen i zájem naší asociace podílet se na zpracovávané novele ZVD.

Novela zákona

V roce 2003 OVD si nechalo zpracovat návrh novely ZVD, která sice měla posílit pravomoc OVD, ale současně nutně vedla k nárůstu byrokracie v této oblasti (např. OVD měla kontrolovat hospodaření dražebníků, jejich smluvní vztahy, vést seznam dražebníků a licitátorů, jejich přezkušování apod.). Konec dubna a počátek května 2004 se nesl zcela ve znamení „boje za práva dražebníků“, protože MMR předložilo dražební veřejnosti návrh novely ZVD, který byl v mnoha aspektech diskriminační. Na konci září 2004 proběhlo pracovní setkání mezi vedením MMR a zástupci dražební veřejnosti, kde ČAD navrhla MMR stáhnout návrh novely ZVD z Legislativní rady vlády (LRV) a ustanovit pracovní komisi sestávající i ze zástupců dražební veřejnosti, s cílem zpracovat návrh zcela nového ZVD. Je potěšitelnou skutečností, že nakonec tehdejší ministr MMR Jiří Paroubek rozhodl tento postup akceptovat, a tedy novela ZVD byla z Legislativní rady vlády stažena. V listopadu 2004 se uskutečnilo v Klánovicích, za účasti bývalého náměstka ministra MMR Ivana Přikryla, pracovní setkání zástupců dražební obce, kde byly diskutovány základní okruhy řešení věcného záměru ZVD. Krátké působení Jiřího Paroubka ve funkci ministra MMR a zaneprázdněnost jeho náměstka Ivana Přikryla v oblasti bytové politiky vedly k tomu, že se opět naplno projevila ze strany tehdejšího vedení OVD nechuť spolupracovat s dražební veřejností na novém ZVD. Na přelomu let 2005 - 2006 byla připravena pouze dílčí technická novela, jako náplast na nesplnění úkolu OVD zpracovat návrh věcného záměru nového ZVD. V roce 2007 byl OVD zpracován návrh nového věcného záměru ZVD, a to opět bez účasti široké dražební veřejnosti. Finální verze v meziresortním připomínkovém řízení zcela propadla a i odborná dražební veřejnost tento návrh odmítla. Přesto současná ředitelka OVD MMR doporučila vedení MMR předložit tento návrh Vládě ČR, kde LRV doporučila v prosinci 2007 MMR tento návrh stáhnout.

Dražební praxe

Jak vlastně vypadá uplatňování ZVD v praxi? Do konce roku 2008 se uskutečnilo cca 29 tisíc dražeb (dle evidence na tzv. centrální adrese provozované Českou poštou, s.p., kde jsou však evidovány i dražby prováděné některými exekutory či soudy mimo režim ZVD – viz www.centralniadresa.cz) s celkovým objemem draženého majetku téměř 100 miliard Kč se 40% -ní výtěžností – objemem vydraženého majetku. Pouhých cca 5% představovaly dražby nedobrovolné, více než 90% byly dražby majetku z konkurzních podstat. Největší dražební boom byl v letech 2001-2003 a od tohoto roku objem i počet dražeb klesá. Bylo to zejména dáno tím, že šlo o boom „bohatých“ konkurzů, kde se dražily velmi zajímavé a lukrativní nemovitosti. Tak, jak postupně chudly konkurzy a snižoval se jejich počet, zmenšoval se i objem draženého majetku a počet dražeb. Banky se zbavily svých špatných pohledávek zajištěných nemovitostmi jejich převedením na Českou konsolidační agenturu, která je potom zpeněžovala mimo dražební proces. Negativním byl i nález Ústavního soudu v roce 2005, kterým se zrušil dražební titul v oblasti nedobrovolný ch dražeb – vložené či zapsané zástavní právo do účinnosti ZVD. To velmi oslabilo „atraktivitu“ využití institutu nedobrovolných dražeb, mj. ve vztahu k prodejům exekučními dražbami. Stále více se na dražbách začaly objevovat dobře organizované skupiny pletichářů, které se nyní přesunuly na dražby konané exekutory. Ani kontrolní činnost OVD, která je pouze formální, nedokázala těmto a dalším jevům zabránit. Nepřispěla k tomu ani personální situace na OVD, kde se v jejím vedení vystřídalo za doby účinnosti ZVD 7 ředitelů a mnozí zkušení pracovníci OVD byli „odejiti“. Pravdou je, že pletichy na dražbách jsou tak staré, jako dražby samy. Byly potírány jak za Rakouska - Uherska, tak se na ně pamatovalo i pamatuje v trestním řádu. Pletichami bylo např. i to, když někdo na dražbě levně koupil a draze přeprodal. Proto také existovala za Rakousko - Uherska i možnost po dražbě „přehodit“ vydražitele pomocí tzv. předražku a vydražitelem se stal tento předražitel. Malá povědomost o dražbách i existence pletich vedou k tomu, že dražby nemovitostí prováděné přímo na návrh vlastníků jsou v mizivém objemu (cca do 5%).

Jak dál v dražbách

Současná situace v dražbách nemovitostí je neudržitelná. Zatímco v minulosti ji „živily“ konkurzní dražby, s přijetím insolvenčního zákona je předpoklad, že dražeb nemovitostí bude čím dále méně. Důvodem je zejména to, že náklady na zpeněžení jsou v insolvenčním zákonu limitovány ve výší 5% z výtěžku prodeje. To v případě dražeb nemovitostí v řádech statisíců (což je současná situace v oblasti dražeb nemovitostí) nepokryje ani dražebníkovy náklady. Paradoxem je to, že ZVD stanovuje pouze odměnu dražebníka s omezením 10%. Insolvenční správce se tak bude potýkat s nezájmem dražebníků a bude muset volit jinou cestu zpeněžení danou mu platnou legislativou - zpeněžením prostřednictvím soudu či přímým prodejem. V obou případech bude dosažen daleko nižší výtěžek. Dražby od navrhovatelů – vlastníků zatím nejsou u nás obvyklé a při současné legislativě a (ne)potírání pletich na dražbách nelze očekávat, že budou ve větší míře využívány. Výjimkou budou pouze dražby zajímavých exkluzivních objektů, které budou organizovány velkými dražebníky pro bonitní investory. Totiž na velké dražby pleticháři většinou nechodí a zkušení dražebníci si již většinou s nimi poradí. Snadnou kořistí pletichářů se stávají začínající dražebníci, popř. „dražebníci na jedno použití“, kdy navrhovatelé je sami používají jako prostředek pletich. Je zajímavé, že zatímco legislativně upravené dražby jsou v krizi, objem elektronických aukcí roste. Právě elektronické aukce mohou být potom prostředkem eliminace pletich i snížení nákladů na prodej „dražbou“.